Att köpa en fastighet är för de flesta den största affären i livet. Därför kan det vara ett hårt slag när man efter tillträdet upptäcker fel som inte syntes vid visningen – fel som säljaren kanske inte ens visste om. Det kallas dolda fel, och reglerna kring dem är något varje bostadsköpare bör känna till innan kontraktet skrivs på.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är ett fel i fastigheten som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning och som säljaren inte informerat om. Enligt jordabalken 4 kap. 19 § ansvarar säljaren för fel som avviker från vad köparen haft skäl att förvänta sig, under förutsättning att felet inte borde ha märkts vid en omsorgsfull besiktning.
Det räcker alltså inte med att felet är dolt – köparen måste också ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Det innebär att man som köpare förväntas undersöka fastigheten noggrant, gärna med hjälp av en besiktningsman, och kontrollera även svårtillgängliga utrymmen som krypgrund och vindsutrymme.
Vanliga exempel på dolda fel
Det finns ett antal typer av fel som regelbundet hamnar i domstol efter fastighetsköp:
- Fukt- och mögelskador i väggar, golv eller grund som inte synts vid visningen
- Felaktiga konstruktioner som inte uppfyller bygglovsritningar eller byggnormer
- Dolda rörläckor eller feldragna el-installationer bakom väggar
- Skadedjur som husbockar eller myror som angriper träkonstruktioner
- Avlopps- eller dräneringsproblem som inte framgick av besiktningen
Avgörande är alltid om felet kunnat upptäckas vid en normal undersökning. En spricka som syns i källarväggen är sällan ett dolt fel – men fukt bakom ett tätt skivsystem kan vara det.
Säljarens ansvar och friskrivningsklausuler
Säljarens felansvar gäller i tio år efter tillträdesdagen. Under den perioden kan köparen i princip rikta anspråk mot säljaren om ett dolt fel dyker upp. Det är däremot vanligt att säljare försöker begränsa sitt ansvar genom en friskrivningsklausul i köpekontraktet, exempelvis formuleringen