Att upptäcka fukt, mögel eller ett trasigt avlopp efter att man har köpt ett hus är en mardröm för många. Men alla fel är inte säljarens ansvar. Det avgörande är om felet var dolt, alltså om du som köpare inte borde ha upptäckt det. Här går vi igenom reglerna, både för hus och bostadsrätt, och hur du gör om du hittar ett fel.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel i en fastighet är ett fel som du inte kunde upptäcka vid en noggrann undersökning innan köpet, och som du inte heller kunde räkna med med hänsyn till husets ålder, pris och skick. Reglerna finns i jordabalken. Typiska exempel är fuktskador i en felaktigt byggd källare, dolda brister i dränering eller avlopp och angrepp av skadedjur i bjälklaget.
Är felet något du borde ha sett, eller som en besiktningsman hade kunnat upptäcka, räknas det inte som dolt.
Köparens undersökningsplikt
Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt. Du förväntas undersöka huset noggrant, och om det finns tecken på problem, så kallade symtom, måste du undersöka vidare. En fuktfläck i källaren, en lukt eller sprickor i grunden är exempel på symtom. Följer du inte upp dem kan du förlora rätten att kräva säljaren.
De flesta anlitar en besiktningsman för en överlåtelsebesiktning. Den uppfyller inte automatiskt hela undersökningsplikten, men den visar vad som var synligt och ger ofta rekommendationer om fördjupade undersökningar. Följ dem.
Säljarens upplysningsplikt
Säljaren har ingen allmän skyldighet att berätta om fel, men får inte vilseleda köparen. Har säljaren lämnat felaktiga uppgifter, eller utfäst att huset är fritt från ett visst fel, kan säljaren bli ansvarig även för fel som köparen kunde ha upptäckt. Spara därför annonser, objektsbeskrivning och mejl.
Så reklamerar du
- Dokumentera felet med bilder och, om möjligt, ett utlåtande från en besiktningsman eller hantverkare.
- Reklamera till säljaren skriftligt inom skälig tid från att du upptäckte felet. Skälig tid är oftast några månader, men det är säkrast att agera direkt.
- Låt säljaren se felet innan det åtgärdas, om det går. Annars kan det bli svårt att bevisa.
- Ställ ett krav, till exempel prisavdrag motsvarande kostnaden för att åtgärda felet.
Fristen för att väcka talan om dolda fel i fastighet är tio år från tillträdet. Men reklamationen inom skälig tid är avgörande. Missar du den förlorar du rätten att kräva säljaren.
Vad kan du kräva?
- Prisavdrag. Det vanligaste. Beloppet motsvarar normalt hur mycket felet minskar fastighetens värde, ofta i nivå med vad det kostar att åtgärda.
- Hävning. Bara om felet är väsentligt. Köpet går då tillbaka.
- Skadestånd. Om säljaren har varit vårdslös eller lämnat en utfästelse.
Dolda fel i bostadsrätt
En bostadsrätt är lös egendom, och köp mellan privatpersoner följer köplagen. Du har också undersökningsplikt, men den är mindre omfattande än vid husköp. Reklamationen ska ske inom skälig tid och senast två år efter att du tog över lägenheten. Fel i husets stomme, stammar och gemensamma utrymmen är ofta föreningens ansvar, inte säljarens. Läs mer om att köpa bostadsrätt i Göteborg.
Dolda fel-försäkring
Många säljare tecknar en dolda fel-försäkring, som betalar om köparen kräver ersättning. Den har ofta en självrisk och en beloppsgräns och kräver att en överlåtelsebesiktning har gjorts. Försäkringen gäller för säljaren. Som köpare kan du inte kräva försäkringsbolaget direkt, men det är bra att veta om den finns.
När behöver du en jurist?
Tvister om dolda fel avgörs ofta av detaljer: vad som var synligt, vad besiktningsmannen skrev och vad säljaren sa. Rättsskyddet i hemförsäkringen kan täcka en stor del av ombudskostnaden. Läs mer i fastighets- och bostadsjuridik i Göteborg.
Behöver du hjälp? Beskriv ditt ärende i kontaktformuläret, så kopplar vi ihop dig med en jurist i Göteborg som arbetar med fastighetsrätt.
Texten är allmän information och ersätter inte rådgivning i ditt eget ärende. Uppgifterna är kontrollerade i oktober 2026.
